Rynek powierzchni magazynowych w Polsce

Z raportu przygotowanego przez CB Richard Ellis wynika, że w ciągu 1 kwartału 2006 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły o 2,3% i wynoszą aktualnie blisko 1,9 mln mkw.
Od początku roku oddano do użytku 32 tys. mkw. nowych powierzchni i rozpoczęto budowę ponad 286 tys. mkw. Aktualnie w budowie znajduje się 358 tys. mkw. magazynów.
Zdecydowana większość tych obiektów dotyczy lokalizacji poza Warszawą, tj. w rejonie Katowic, Poznania, Łodzi, Wrocławia.
Transakcje zawarte w 1 kwartale stanowią blisko 40% zeszłorocznego popytu i oznaczają ponad 174 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Największe transakcje dotyczą lokalizacji w Sektorze 3. Stanowią je umowy najmu podpisane przed oddaniem do użytku obiektu (tzw. pre-let) na powierzchnie powyżej 40 tys. mkw.

Na koniec 1 kwartału 2006 roku wskaźnik powierzchni nie wynajętej wyniósł 11,72%, co stanowi spadek w stosunku do poprzedniego kwartału o 1,94 p.p. Spadek ten jest konsekwencją znacznego popytu oraz sezonowym zmniejszeniem aktywności w budownictwie. Aktualnie dostępna powierzchnia magazynowa to 222 tys. mkw.
Najwięcej wolnej powierzchni w istniejących budynkach znajduje się w sektorze 2. Ofertowe stawki najmu oraz inne warunki umów nie uległy w ostatnim okresie znacznej zmianie. W sektorze 3 wzrosła ilość nowych projektów, co wpłynęło na zrównanie się poziomu czynszów w sektorze 2 i 3. Aktualnie efektywne czynsze mogą być znacznie niższe od ofertowych, gdyż na polski rynek wchodzą nowi, międzynarodowi deweloperzy logistyczni. Zdobywając rynek i pozyskując prestiżowych najemców mogą oni oferować bardzo korzystne warunki najmu.

W 1 kwartale 2006 roku na rynku powierzchni magazynowo-logistycznych nie odnotowano transakcji inwestycyjnych. Obecnie na tym rynku możliwe do osiągnięcia są stopy kapitalizacji poniżej 7,5%. Inwestorzy poszukują dobrych produktów inwestycyjnych w celu dywersyfikacji swoich portfeli. Szukają oni aktywów o wartości powyżej 10 mln Euro, chociaż preferują duże transakcje portfelowe.

Sektor 1 Parki magazynowe w Warszawie

Do tego sektora zaliczane są obiekty magazynowe i biurowo-magazynowe zlokalizowane w odległości nie większej niż 20 km od centrum Warszawy.
Zasoby powierzchni magazynowej w tym sektorze wynoszą 635 000 mkw. W 1 kwartale 2006 roku, oddano do użytku 11 000 mkw. nowej powierzchni. Popyt netto wzrósł w stosunku do poprzedniego kwartału o 67,6% i wyniósł 16 784 mkw. Dominowały transakcje najmu powierzchni pomiędzy 700 a 2 700 mkw. Najemcami były firmy różnych branż. Nieznacznie zmniejszyła się ilość wolnej powierzchni i aktualnie wynosi 56 281 mkw. Wskaźnik powierzchni nie wynajętej spadł do poziomu 8,87%. Nominalne stawki czynszu pozostały na niezmienionym poziomie i wahały się pomiędzy 2,70 i 5,50 Euro za mkw./ miesięcznie.

Sektor 2 Parki logistyczne w rejonie Warszawy
]2P[
Na ten sektor składają się parki logistyczne zlokalizowane w odległości od 20 do 100 km od centrum Warszawy.
Na koniec 1 kwartału 2006 roku zasoby powierzchni magazynowej w parkach logistycznych w Sektorze 2 wyniosły 652 000 mkw. W tym okresie nie oddano nowych obiektów magazynowych, jednakże rozpoczęto budowę jednego obiektu o wielkości 16 500 mkw. Tym samym w budowie pozostaje 51 500 mkw. powierzchni. W ciągu 1 kwartału 2006 roku wynajęto 21 260 mkw. Powierzchni magazynowej, co stanowi wzrost o 21,2% w stosunku do poprzedniego kwartału. Popyt tworzyły głównie firmy branży logistycznej. Wskaźnik powierzchni nie wynajętej wyniósł 14,96% i był niższy o 3,31 p.p. niż w poprzednim okresie. Stawki czynszów pozostały na niezmienionym poziomie pomiędzy 2,90 i 3,40 Euro za mkw./miesięcznie.

Sektor 3 Parki logistyczne w Polsce
]3P[
W skład tego sektora wchodzą parki logistyczne zlokalizowane w promieniu ponad 100 km od Warszawy, w głównych miastach Polski i ich okolicach.
Na koniec 1 kwartału 2006 roku zasoby powierzchni w parkach logistycznych w Sektorze 3 wyniosły ponad 611 000 mkw. W odniesieniu do okresu poprzedniego powierzchnia magazynowa powiększyła się jedynie o 21 000 mkw., jednak rozpoczęto budowę blisko 260 000 mkw. nowej powierzchni. Trafi ona na rynek w ciągu bieżącego roku. Znaczna część powierzchni będącej w budowie jest już wynajęta. Wolumen transakcji najmu w 1 kwartale 2006 wyniósł ponad 136 000 mkw. Oznacza to wzrost popytu o 67,9% w stosunku do poprzedniego kwartału. O wielkości popytu zdecydowały dwie transakcje najmu powierzchni o łącznej wielkości ponad 90 000 mkw.

]4P[
Obydwie transakcje dotyczą obiektów nie oddanych jeszcze do użytku - są to tzw. umowy pre-let. Wskaźnik powierzchni nie wynajętej spadł o 2,2 p.p. do poziomu 11,23%. Ofertowe stawki czynszów kształtują się na porównywalnym poziomie, co w Sektorze 2, tj. pomiędzy 2,90 i 3,40 Euro za mkw./miesięcznie.

Źródło: CB Richard Ellis